Denúncia vazia ou denúncia imotivada é o direito do locador de rescindir o contrato de aluguel sem demonstrar a razão pela qual deseja retomá-lo. Por outro lado, em casos em que seja obrigatória a comprovação dos requisitos para justificar a retomada – “denúncia cheia” – o locador que não cumprir tais requisitos pode ser obrigado a indenizar prejuízos e reparar o locatário.

Afim de agregar mais estabilidade nas relações locatícias, a legislação estabelece prazos mais prolongados para a retomada do imóvel pelo locador sem que haja a necessidade da justificação (contratos de 30 meses ou mais). Nos contratos com prazo inferior a 30 meses, só haverá a retomada do imóvel pelo locador se o locatário tiver interesse em fazer acordo para tal. Em caso de imóvel alugado por contrato verbal, independentemente do prazo estipulado, a legislação não autoriza ao locador a retomada do imóvel sem motivação, ou seja, pela chamada “denúncia vazia”, devendo sempre haver o acordo.

Cuidado com o contrato verbal, o imóvel alugado sem contrato de locação por escrito não dá direitos a rescisão da locação por denúncia vazia

As hipóteses que autorizam a retomada do imóvel pelo locador por denúncia cheia, são:

  1. Acordo entre as partes
  2. Prática de infração legal ou contratual
  3. Falta de pagamento do aluguel e demais encargos pelo locatário
  4. Realização de reparos urgentes determinados pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executados com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti-las. (artigo 9°, da Lei 8.245/91).

Vale ressaltar que o locador não pode retomar o imóvel durante a vigência do contrato estabelecido por escrito, qualquer que seja o prazo. Já o locatário, poderá rescindir a locação, a qualquer tempo, mesmo antes do término do prazo contratual, desde que, neste caso, pague a multa rescisória, ou se por prazo indeterminado, avise da intenção de rescindir a locação, com 30 dias de antecedência.

Conclusivamente, a interpretação jurídica do texto legal, ou o entendimento da jurisprudência acerca da rescisão da locação por denúncia vazia ou cheia, remete à atuação de advogado. Um advogado especialista em Direito Imobiliário pode auxiliar o locador ou o locatário quanto aos seus direitos e deveres, dando maior atenção e expertise na lida com o ordenamento jurídico próprio à locação.


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