O locatário, ou seja, quem aluga o imóvel, é responsável pela restituição do bem tal como o recebeu, ressalvadas deteriorações provenientes do uso normal. Já o locador, reponde pelos vícios na estrutura e instalações, ou defeitos cuja origem seja anterior à locação (art. 23, III; 22, IV).

À título de exemplo, na hipótese de um imóvel apresentar infiltrações nas paredes, com dano à pintura, provenientes da imperfeição na edificação, especificadamente pela permeabilidade da base estrutural, surgem as seguintes possibilidades:

  • a necessidade de serviço de impermeabilização da base estrutural ou de raspagem e recuperação do reboco são procedimentos que precedem à pintura da superfície da parede, portanto considerado estrutural, e se assim, de responsabilidade do locador.
  • se o problema tiver origem em ocorrência ou fato anterior à locação, ou de difícil detecção pelo locatário na vistoria do imóvel, estar-se-á diante de um vício oculto, assim, mesmo que o imóvel tenha sido entregue ao locatário com pintura nova, não poderá ser atribuída a ele a responsabilidade pela recuperação da pintura infiltrada, tendo em vista que a avaria foi causada por fatores diversos da sua utilização/fruição normal do imóvel.
É obrigação legal do locatário informar ao locador sobre ocorrências ao imóvel, assim que percebidas, sob pena de também responder por culpa recíproca

No entanto, cada caso deve ser analisado pontualmente. Por exemplo, se houver dano de qualquer tipo, provocados pelo locatário, ou por seus dependentes, familiares e até mesmo por visitantes e propostos, a responsabilidade pelo reparo será do locatário (art. 23, V).

Por conseguinte, é notório que diante do caso concreto, deve-se analisar alguns aspectos antes de estabelecer de quem é a obrigação pela manutenção ou reparação necessária. Para tanto, o momento em que surgiu o dano e a sua causa são fatores indispensáveis.

Não obstante, ainda considerando o exemplo mais acima, mesmo considerando que a infiltração seja fato novo ao locador, ou seja, por ele desconhecido, é obrigação legal do locatário informar ao locador sobre ocorrências ao imóvel, assim que percebidas, sob pena de também responder por culpa recíproca, caso o fato (no caso, infiltração) se agrave. Neste caso a obrigação do locador será compartilhada pelo locatário, uma vez que sua omissão possibilitou o agravamento do dano a ser reparado.

De maneira conclusiva, no caso da infiltração das paredes com dano à pintura, a forma mais justa e razoável é agregar ao locador a despesa pelo reparo da infiltração e ao locatário a da pintura superficial da parede, se houver disposição contratual pra devolução com pintura nova das paredes. Vale ressaltar que o locatário só é obrigado a pintar o imóvel quando do término da locação, caso conste no contrato de locação cláusula especifica atribuindo a ele essa obrigação, do contrário, o desgaste normal da pintura pelo uso normal e intemperes é consequência normal da locação e não poderá ser exigida do locatário ao termino da locação.

Diante do exposto, é perceptível a relevância da atuação do advogado especializado no Direito Imobiliário, para que as obrigações contratuais e legais sejam observadas nos casos em concreto, por isso, estamos aptos a elaborar e revisar contrato de locação, realizar consultas, cobrar judicialmente aquilo que for devido ou ingressar com ações necessárias.


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