Direito de preferência do locatário sobre o imóvel alugado

Em que pese o contrato de locação se referir a posse e não a propriedade, de forma que poderá o locador alienar o imóvel durante a locação, ele primeiro deverá observar o direito de preferência do locatário de adquirir o imóvel em igual condições com terceiros, conforme dita o art. 27 da lei inquilinaria.

Ou seja, nos casos de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, o locador deverá dar conhecimento do negócio jurídico ao locatário, mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca, informando todas as condições do negócio, tais como: o preço, a forma de pagamento, a existência de ônus reais, o local e o horário em que poderá ser examinada a documentação pertinente.

Dessa forma, o locatário terá prazo de trinta dias para se manifestar expressamente quanto a sua aceitação integral da proposta, caso contrário, caducará o seu direito (art. 28).

E quando o imóvel estiver sublocado? Nesse caso, caberá a preferência ao sublocatário e, posteriormente ao locatário. Na hipótese de vários sublocatários, caberá o direito a todos.  Entretanto, quando houver mais de um pretendente, a preferência será ao que for mais antigo e, se da mesma data, ao mais idoso.

Em contrapartida, diante da perda ou venda da propriedade por decisão judicial, permuta, doação, integralização de capital, cisão, fusão e incorporação, não se aplicará o direito de preferência.

Por fim, tanto a legislação quanto a jurisprudência entendem que a inobservância do direito de preferência do locatário na aquisição do imóvel enseja o pedido de perdas e danos, que não se condiciona ao prévio registro do contrato de locação na matrícula imobiliária. Enquanto para haver para si o imóvel, deverá depositar o preço e demais despesas do ato de transferência, em até 6 meses a contar do registro, estando o contrato de locação averbado na matricula do imóvel pelo menos 30 dias antes do registro. É de suma relevância a atuação do advogado especializado em Direito Imobiliário. Estamos aptos a esclarecer dúvidas, realizar consultas, confeccionar ou revisar contratos de locação, bem como exigir judicialmente perdas e danos decorrentes do direito de preferência não observado pelo locador.