As benfeitorias necessárias realizadas no imóvel pelo locatário são suscetíveis a indenização e permitem o exercício do direito de retenção, mesmo se realizadas sem a autorização do locador; as benfeitorias úteis, são indenizáveis quando houver autorizado o locador.

O direito de retenção da coisa locada consiste em permanecer no imóvel locado afim de se compensar, com aluguéis, o ressarcimento pelas benfeitorias. Entretanto, é possível renunciar aos direitos em relação às benfeitorias, por determinação expressa lançada no contrato de locação, conhecida como cláusula de renúncia de indenização por benfeitorias (art. 35).

Benfeitorias necessárias realizadas pelo locatário, mesmo sem a prévia autorização do locador, podem ser indenizadas, ou compensadas com o exercício do direito de retenção.

Mas, afinal, o que são benfeitorias? São bens acessórios introduzidos ao imóvel com o objetivo conservar ou melhorar sua utilidade. Elas se dividem em três tipos: necessárias, úteis e voluptuárias.

São consideradas necessárias àquelas indispensáveis para conservação do imóvel, ou para se evitar que o bem se deteriore, visando preservar as condições do bem, tal como no início da locação.

As úteis ampliam a funcionalidade do imóvel. Enquanto as voluptuárias são as de mero deleite ou recreio.

As melhorias feitas no imóvel pelo locatário, durante a vigência da locação, são destinadas diretamente a este, tendo em vista que é ele o usuário do bem (Súmula 335 do STJ).

Diante da complexidade da classificação das benfeitorias de acordo com os conceitos de necessárias, úteis ou voluptuárias em cada caso concreto, bem como do conhecimento dos efeitos de cada uma em indenização ou retenção da coisa locada em favor do locatário, tem-se a necessidade de auxilio por advogado, preferencialmente especialista na área imobiliária. A experiência obtida na solução de questões concretas é determinante na consultoria jurídica sobre esse tema, já que infindável a quantidade de situações problemas para as quais se busca solução jurídica.


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